近日，记者获悉，备受关注的广州荔湾区鹤园小区，正依据广州市城镇危旧房改造新政，推进3栋危旧房原拆原建，其中一栋已于7月上旬封顶，后期完成竣工验收手续后，预计明年可以入住，另外两栋正在开展搬迁安置工作，年内施工。
这3栋危旧楼是广州荔湾首个危旧楼原拆原建案例，并与鹤园小区老旧小区微改造统筹推进，这也是广州中心城区首个危旧房原拆原建进入落地施工阶段的案例。
背景
2019年鹤园小区微改造已提上议程
原拆原建与老旧小区微改造统筹推进
2024年7月，广州市住房和城乡建设局、广州市规划和自然资源局联合印发《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》（简称“危旧房办法”）。一年来，广州有多个原拆原建“拆除翻建”案例，如已从危房变新房的花都新华街道集群街2号楼。荔湾鹤园小区三栋危旧房则是广州中心城区首个危旧房原拆原建进入落地施工阶段的案例。
提起鹤园小区，广州人并不陌生，它是广船原职工宿舍区，小区有52栋居民楼，有近23%属砖混结构旧房，于20世纪50年代到2000年左右建设。部分建筑年久失修，存在安全隐患、排水管网老化、公共服务缺失等问题。
中五巷1-7号原状
实际上，早在2019年，鹤园小区的微改造就被提上议程。荔湾区住房建设和园林局更新科科长邢励斌介绍，最早在广船地块旧厂更新改造时，广州市政府就提出以广州造船厂有限公司（以下简称“广船”）为实施主体，对鹤园小区进行微改造。2019年，荔湾区推进广船鹤园小区微改造时，将其与广船旧厂改造相结合，由广船收储公开出让地块的竞得者广州瑞凌实业发展有限公司出资改造。2021年，荔湾区进一步调整优化改造方案，推进全覆盖入户意愿调查，成立共同缔造委员会，听取居民改造意愿和迫切需求。
“2021年下半年，我们列出60项微改造事项，挨家挨户征求意见，完成入户2527户，改造同意率达99.3%，并梳理分析了居民最迫切希望改造的10项内容，优先纳入改造方案。”邢励斌表示，调整后的改造方案最后在2023年4月经荔湾区政府审定批复，并于2023年7月启动。
在推进鹤园小区微改造的过程中，荔湾区结合广州市关于老旧小区微改造和危旧房原拆原建的相关政策实施，探索“两个统筹”——
一方面，统筹旧城改造和旧厂改造。因为项目资金需求较大，荔湾区探索通过广船旧厂改造收储出让地块，反哺小区微改造和原拆原建。
另一方面，统筹原拆原建和老旧小区微改造。荔湾区率先探索“老旧小区微改造+危旧房原拆原建”联动模式，统一编制项目实施方案，根据居民意愿和房屋鉴定情况，合理划分拆除新建、翻新装修的楼栋，明确公共部分微改造内容。
鹤园小区已经能看到部分微改造成果。
难点
60多年的旧楼人性化改造难度大
不少同城其他原拆原建案例，因多元产权状况常常面临“90%同意难”。根据危旧房办法要求，“多产权人的城镇危旧房需经不低于90%的房屋使用安全责任人表决同意改造并确定项目建设单位后，方可启动改造”“项目设计方案及实施方案经不低于90％的房屋使用安全责任人依法表决同意后，方可开展下一步工作”。不少案例中，这两条规定让原拆原建止步于启动之前或实施之前。
但在鹤园小区，三栋危旧楼只有唯一一个业主方——广船，这意味着广船的同意即实现了“100%同意”，开局阻力不大。“广船方面主要基于两方面的考虑同意推进‘微改造和原拆原建’，一是为了提升小区整体居住环境，打造广船文化的传承；二是响应区政府的批复，对年代久远的楼宇进行拆除复建，提升房屋结构安全性能。”广船公司资产运营部经理卢志强表示。
然而，推进也并非想象的那么顺利。鹤园小区所在的白鹤洞街道经济发展办公室负责人侯舒婉介绍，有些住户、租户习惯了过往的生活方式，对改造不了解、也不愿意了解。“工作人员上门介绍项目时，得反反复复做讲解，说明拆除重建的原因以及改造后的好处。比如，‘这三栋危旧楼宇年代久远，有漏水、墙砖风化等毛病，部分户型的厨房卫生间是公用的，从卫生安全和舒适度来说都比较差。重新改造后，户型会重新合理规划，每户都有独立的厨卫，街坊将住得更舒适’。”侯舒婉说。
西十一巷1-5号内部已十分陈旧。
此外，如何在60多年的老楼里做出满足人性化居住需求的设计，也是项目推进中的一大难点。卢志强一一列举楼宇现状：户型不合理，部分需要共用厨房、厕所，非常不人性化；采光和通风性能差，很多房间没有单独开窗；“三线”附着在墙体上，既影响美观，又因强弱电混在一起，存在安全隐患……“原来的房型采光和通风都差，复建时要保证每个户型、每个房间都能开窗，同时还要优化使用性能，使得人性化程度大幅提升，这是非常考验设计的。”卢志强说，重建后，楼宇结构安全隐患消除，配套设施也会升级，居住条件显著改善。
居民
改造按规划进行，担心少了
中五巷1-7号居民梁剑臻是广船子弟，1954年起他的父亲就在广船工作，1979年梁剑臻搬入鹤园小区，住的是始建于1955年的老楼。“以前老房子又破又小，根本住不下一家人，而且通风差，厨房和厕所还不在房子里。”他表示，6年前他搬到了中五巷，2024年响应搬迁搬到了同小区安置房源，尽管也是老楼，但在他眼里已是改善住房条件，“房子大一点了，能把90多岁的老母亲接到一起住，而且能晒到阳光。”
梁剑臻说，多年来，这里的生活越来越便利，他没有要搬走的念头。“以前出行要坐渡船，后来有了19路公交车、鹤洞大桥，现在旁边有地铁，买菜也便宜，退休后越住越舒服。”他说。
得知楼宇要拆除重建，梁剑臻有过担心：“我们很早就知道鹤园小区也要微改造，也在公司公示栏看到了方案，但就是说好要搞的事最后不落实。现在看，改造是按规划来的，担心就少了。”
作为楼里为数不多的后生，钟芸在中五巷红砖房里居住了5年。“刚搬进来的时候，我想不到，一套房子里没有厕所有厨房，红砖碰一碰就掉灰，还会漏水……”她细数在这里生活的种种不便。“但邻里关系特别好！”钟芸说，有一年中秋节，街坊一起在楼底下“煲蜡”，把这种中秋习俗变成了一种集体活动，令她印象深刻。钟芸说，搬迁前，大家既不舍又满怀期待，她的邻居还特地用手机拍照留念，说“这是他出生的地方”。“现在我们被安置到了鹤园小区一栋电梯楼里，居住条件大大改善。”钟芸说。
来源：广州日报
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